西安开发商无证售房起诉买家案中案：“黑心师爷”才是总导演？

《调查清样》—撰文|文一刀

西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天科技”）因以自己无证销售为由起诉12名曾参与内部认购者要求解约而深陷舆论漩涡。8月12日，原闻天科技负责人徐龙光与纠纷项目销售代理商西安嘉兴营销策划有限公司（下简称西安嘉兴公司）负责人贾喆双双公开接受采访，相关讲述揭开事件另外一面。

”闻天科技在资金最困难时，（自己）出面召集公司股东、员工、好朋友认购10套房产，帮徐龙光（原闻天科技负责人）渡过难关，最后（闻天科技）却为追求更大利益撕毁合约，将这些人状告到法院“。这是贾喆对媒体所表示的主要观点之一。

仔细梳理围绕该事件的大量报道会发现，自2018年2月28日华商报题为”全款认购别墅两年开发商说合同无效“的报道拉开舆论对闻天科技的声讨至今，众多报道所选择的事实都在从不同侧面强化与支持着贾喆的观点与逻辑，至今已成为主流声音。

如果将闻天科技方面现在提供的事实与此前几乎所有报道中选择的事实加以合并就会发现，构筑起开发商失德形象的这些碎片化事实其实不过是被精心选择用来迎合当下最易迎合的社会情绪。那些由片面事实引发的种种断言、猜测、感觉可谓杀伤力巨大，在开启了围观者用情绪“投票”的闸门之后，人们常常会因变得情绪激昂，很容易在没有深入全面了解实情就选择相信而忘记寻求真相（坦率说，自己最初也是如此）。

但这不仅会对事件当事人造成伤害，还消费了大众情感，甚至会引发社会信任危机，因为每一次荒诞的狂欢过后都是理智世界的凄凉无限。对此，本文试图提供一些补充以助还原全部。

西安市长安区西沣路的紫杉庄园，原名澜香山，由西安闻天科技实业有限公司开发。2016年初，闻天科技在取得“四证”（《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》）后开始为销售做准备工作，为此与西安嘉兴营销策划有限公司达成合作。双方签订项目销售代理合同后，西安嘉兴于2016年4月初进驻项目售楼部开始销售准备工作。

此时，西安楼市正值连续5年低迷期的最冷时期，闻天科技开发的项目为联排别墅，在当时的市场与社会环境下更是“销售难难于上青天”，加之项目尚未取得预售证，双方遂约定，项目正式开盘前闻天科技需每月支付西安嘉兴公司5万元人民币作为日常服务费，正式开盘后按销售金额的一定比例给西安嘉兴支付代理费（遗憾的是直至双方闹翻项目因开发商资金困境而未能开盘）。

整个2016年，西安楼市的主基调仍是去库存，陕西与西安先后于2016年5月、2016年6月出台了省级的“地产十一条”和西安的“楼十条”予以促进，在严重低迷市场中已苦撑数年的闻天科技也陷入严重资金困境。

据闻天科技负责人徐龙光讲述，当时企业已经拖欠工程队部分钱款（约合800余万元）、员工工资（约合200余万元）及每月应付西安嘉兴公司的月服务费5万元，并背有贷款。就在四处筹款的过程中，西安嘉兴公司提议在没有预售证的情况下，可以在熟人圈子里进行内部认购，只要开发商在房价上优惠，认购方可以全款支付，虽然有未取得预售许可证而受罚的风险但只要对认购者“把控得当”也无大碍，如有问题给付些高息即可。

西安嘉兴公司总经理贾喆在日后的采访中也坦承，当时参与认购的人主要是西安嘉兴公司股东、员工及朋友。2016年4月底，10名认购者与闻天科技签署了《内部认购协议》，约定房价打7折付全款，闻天科技共收取1511万人民币，并向西安嘉兴支付了45万元人民币提成款。

闻天科技在与这些业主签订内购合同时，10户认购小户型只盖了3户，其余房屋才开始做地基，另外建有18套大户型的地块刚刚具备办理预售证的条件，闻天科技试图先将具备办证条件的预售证办完，但在前往办理预售证时，却倒在始料不及的政策面前。

2016年6月25日，《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“楼十条”）出台施行，其中提出，新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按现行标准的50%缴纳易地配建费，据此商品住房项目不再实物配建廉租房，而采取按统一比例和标准缴纳易地配建费。以此计算，闻天科技必须先行补交2000余万元的廉租房建设配套费才能办理预售证，这对闻天科技来说成为难以逾越的门槛。

2016年8月8日，长安区房管局在巡查中发现闻天科技的那次内部认购涉嫌无证销售，便发出处理文书责令其停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退。

闻天科技负责人徐龙光称，当时以内部认购形式筹集的资金，已被其用于支付工程款和银行1.9亿元贷款的利息，至长安区房管局下达处理决定时已无力退还房款。其采取的方法是让贾喆先告知购房者清退事宜，以待资金宽裕之后再退还房款，并承诺支付当初缴纳认购房款的年化约24%利息作为补偿。

2017年9月底，包括这十套房屋在内的地块即将封顶完工，此时为项目建筑商已经为项目垫资约6千万，按照约定封顶后开发商需立刻将此款项支付完毕，该笔亟待支付的巨额工程款再次将闻天科技逼入走投无路的死角。此时西安楼市热度已节节上升，项目进行至此虽然只剩临门一脚，但对于闻天科技来说其唯一活路仍然只有转而寻求接盘合作方。接盘方虽然不乏其人，但均有一个条件就是闻天科技必须将此前内部认购的清退事宜完成。据闻天科技称，2017年10月其与西安嘉兴公司正式开始洽谈退场和清退认购事宜。

对于此种说法，西安嘉兴公司的负责人贾喆在接受媒体采访时一口否定。相关报道显示，贾喆称，“至2017年年底，业主被起诉之前，闻天科技未就清退事宜与购房者交涉”。

鉴于闻天科技对业主提起诉讼的时间为2018年2月，贾喆的说法中让人糊涂的地方在于：未就清退事宜交涉一直持续到的时间节点、也就是开发商正式提出清退事宜的时间，到底是至2017年年底前还是2018年2月前。

据闻天科技称，与西安嘉兴公司正式提出清退事宜后，经过一个多月的讨价还价后，双方商定由闻天科技支付321万元人民币，西安嘉兴公司负责协调清退当初内部认购房屋事宜，到正式签订协议的日期为2017年12月15日。

因业务收入达到某个数额后企业上缴税率就会上调，为避税，嘉兴公司提出由其公司负责该项目的总监周某新成立的公司作为签约公司（亦就是未来的收款公司），这家公司名为“西安创其意企业营销策划有限公司（下简称西安创其意）”。

于是，2017年12月15日闻天科技与西安嘉兴公司就包括清退内部认购在内的有关事项签订的协议就变成了两份：一份是闻天科技作为甲方、西安嘉兴公司作为乙方、西安创其意作为丙方的“策划代理服务转让协议”，约定甲方同意乙方将双方的策划代理服务协议转让给丙方，丙方承诺继续执行原协议所有条款。因为西安创其意的工商登记时间为2017年8月11日，当时在各方同意下就将这份协议的日期写为“2017年8月15日”。

另外的一份协议由闻天科技与西安创其意签署，为“策划代理服务终止协议”，其中约定闻天科技一次性补偿给西安创其意321万元人民币，西安创其意配合闻天科技清退前期收取部分客户支付的购房预付款。

鉴于那份闻天科技、西安嘉兴公司、西安创其意作为甲乙丙三方的“策划代理服务转让协议”中，毕竟白纸黑字显示的签署日期为2017年8月15日，故需要考证一下闻天科技上述所言的可靠程度。

按照闻天科技与西安嘉兴签署的营销策划代理合同约定，因一直未能正式开盘，闻天科技总共需要支付给西安嘉兴是每月5万元人民币日常服务费，西安创其意则全盘继承此约定。

假如西安创其意的确是于2017年8月15日接手，至2017年12月15日终止共4个月，其应收取服务费共20万元人民币，而终止协议却显示闻天科技需向其支付321万人民币，超出301万人民币，岂不反常？因此，在处理闻天科技项目上，西安嘉兴与西安创其意名为两家实为一家这种说法更符合常理。

西安创其意作为西安嘉兴的“白手套”出面签署包含清退内容的协议，如此，至2017年12月15日，西安嘉兴共计为闻天科技服务19个月，按协议约定的服务费共计95万元人民币，在协议终止时闻天科技同意向其支付的321万元人民币与之前约定的服务费总数相比仍超出226万元人民币，是其应收服务费的两倍多，将此226万元全部视作退场补偿显然也不合理，加之协议中已经有明确表述，故认定其中包括其负责清退之前购房人而收取的相关费用应无可非议。

这意味着，西安嘉兴已经承担起清退由自己股东、员工和负责人朋友构成认购者的相关事项。

徐龙光称，在2017年12月15日签完终止协议后，西安创其意就开始分批约当年认购人前来与闻天科技与就清退事宜集体面谈。此时，类似房屋市场售价为每平米1.5万元人民币（约两年前的认购价格为每平米一万至一万二基础上打七折），而闻天科技给认购方清退开出的条件是赔偿年化约24%的资金利息（每年20%，至清退日共19个月但实际按两年算共40%赔偿利息，这样计算年化约24%）。但清退要求仍遭到拒绝。

相关财务票据显示，2018年1月24日，闻天科技向西安创其意支付第一笔款项100万人民币。2018年2月3日，西安嘉兴与西安创其意全部撤离项目并自此不再理会清退事宜，自此闻天科技便无法联系上认购人。

徐龙光称，与西安其意的联系一直持续到2018年3月，其负责人周某（亦为西安嘉兴高管）多次对其暗示：嘉兴的“贾总“对当初谈的退场赔偿数额已经不太满意。而当初项目接盘方则是见到与西安嘉兴等签订的终止协议以及其中有关清退认购的内容后，才放心接手并逐一还清银行贷款、工程款等。面对此种进退维谷的情形，到2018年2月10日，闻天科技最终选择起诉认购人。

2018年2月底华商报一篇题为”全款认购别墅两年开发商说合同无效“的报道将纠纷推入巨大舆论漩涡。值得注意的是，2018年3月1日，华商报A6版还刊登了一则关于该事件的追踪报道，当中采访了西安嘉兴一位罗姓负责人。报道中显示“罗姓负责人称，2017年楼市回升，开发商多次找他提出退房”。

西安嘉兴公司罗姓负责人的说法与贾喆所称闻天科技在起诉前从未交涉过清退事宜陷入矛盾，鉴于罗姓负责人在接受采访中还称自己也是当初的购房人之一，则进一步否定了贾喆的说法，而罗姓负责人与贾喆又是同事也就是”一条战线“上的，出现这样前后矛盾的说法只能令人对贾喆如今说法的可信性生疑而印证了闻天科技的前述说法。

但蹊跷的是，如今这篇稿件在华商报的电子版上已被撤了下来，全网也找不到，好在华商报的纸质版尚未消亡否则便真是死无对证。

公开资料显示，西安嘉兴与华商报的渊源与友谊可谓已久：由西安嘉兴公司的核心成员（包括股东、高管）组建的另一家房产销售代理公司—西安金汇营销策划有限公司的服务对象包括陕西华商豪盛置业公司，其曾负责销售华商豪盛集团开发的多个项目，而陕西华商豪盛置业公司曾与华商传媒共同开发过如豪盛旺座等项目。

根据国家相关部委多年来屡屡引发的相关通知来看，房屋代理机构和中介的整治从未停歇，而这个群体也成为制造楼市乱象的一股主力。他们作为开发商的“智囊”与“师爷”挺进在市场最前端，从而拥有大量的房源信息。一些销售代理机构与中介凭借对买卖住房信息的垄断，赚了不少钱；瞅准机会，他们也会囤积房屋进行倒卖，在众多炒家群体中，房屋代理机构是一路重要力量，房价的上涨，销售代理与中介有很大的“功劳”。为了利益，他们常常联合所谓专业人士而无所不用其极，而西安这次轩然大波也许又给中介发展史上增添了浓墨重彩的一笔。—《调查清样》

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